Quelles garanties offre réellement l'assurance perte d'emploi ?
Pas étonnant par les temps qui courent : " Depuis quatre ou cinq mois, les emprunteurs nous questionnent beaucoup sur l'assurance perte d'emploi ", confirme Ari Bitton, président d'AB Courtage. La conjoncture a ôté toute visibilité à la plupart des particuliers. Quand on s'apprête à emprunter sur 20 ou 25 ans, souscrire un contrat d'assurance perte d'emploi paraît une sage précaution. C'est un revirement spectaculaire, car cette garantie était finalement assez peu souscrite ces dernières années. Il est vrai qu'elle n'a rien d'obligatoire. En outre, elle est jugée, selon les uns, peu protectrice et, pour les autres, trop chère au regard de l'étendue réelle de sa garantie.
" Son coût est effectivement loin d'être neutre pour l'emprunteur ", concède Alain Todini, directeur général de Credixia. Il n'empêche, avec la remontée fulgurante du chômage, les candidats à l'emprunt la regardent d'un autre oeil. Mais tous peuvent-ils y souscrire ? Rien n'est moins sûr. Selon l'âge, le métier, l'établissement prêteur, le délai à courir par rapport au préavis de licenciement, les conditions varient du tout au tout.
Pour les salariés uniquement
L'assurance perte d'emploi concerne exclusivement le chômage consécutif à un licenciement individuel ou collectif, tout autre cas étant exclu (la démission, par exemple, ou le renvoi pour faute grave). Pour souscrire à la garantie, des conditions d'âge sont aussi requises. Chez AFI Europe, par exemple, il ne faut pas avoir plus de 50 ans. La limite est fixée à 56 ans pour le contrat proposé par la banque LCL, tandis qu'elle s'établit à 59 ans chez Mutlog. De même, à la Société Générale, il faut avoir moins de 60 ans. Il faut en outre être salarié, de façon à pouvoir prétendre aux allocations chômage du Pôle emploi. Autrement dit, professions libérales, commerçants, artisans, exploitants agricoles ou travailleurs indépendants ne peuvent y accéder.
Autre condition d'importance, la souscription est réservée aux salariés pouvant justifier d'un contrat de travail à durée indéterminée (CDI). Mais ce n'est pas tout : il faut travailler dans la même entreprise depuis au moins 6 mois ou 1 an. Cependant, certains contrats sont ouverts aux salariés en contrat à durée déterminée (CDD). " Les assurances perte d'emploi ont longtemps été réservées aux seuls titulaires de CDI, explique-t-on chez CNP Assurances, mais l'évolution du marché de l'emploi et l'augmentation des contrats courts ont incité les assureurs à proposer de nouveaux produits accessibles aux personnes en CDD, en période d'essai de CDI ou aux intérimaires. " Chez LCL, les CDD de plus de 3 mois à temps complet sont éligibles. Mais attention, " si la garantie était mise en oeuvre, l'assuré devrait justifier d'un CDI au moment de son licenciement ", précise la banque.
Et puis, il faut encore compter avec cette précision qui, ces temps-ci, n'a rien d'un détail : l'assurance perte d'emploi ne peut être contractée en période de préavis de licenciement, pas plus qu'en phase de démission ou de préretraite.
Attention aux délais de carence
Du côté des garanties, l'offre se révèle très diversifiée. Ce qui rend d'autant plus délicate la comparaison entre contrats. Mais, en règle générale, il faut savoir que l'assurance perte d'emploi ne se déclenche qu'après deux délais : un délai de carence qui démarre à la date de signature du contrat, durant lequel la garantie ne peut être mise en oeuvre. En cas de chômage au cours de cette période, aucun droit aux indemnités prévues par la garantie n'est possible ! Selon les compagnies, ce délai de carence peut s'étaler sur 3 mois (Mutlog), 6 mois (April) ou 12 mois (AFI Europe). Passé ce premier délai, la garantie démarre réellement.
Pour autant, cela ne signifie pas qu'en cas de chômage, le souscripteur sera indemnisé immédiatement. Il y a, en effet, un second délai, dit de franchise, qui part de la date de début d'indemnisation par le Pôle emploi. A l'issue de cette période, qui s'établit le plus souvent entre 90 jours et 120 jours, intervient enfin la prise en charge... A condition que l'assuré soit encore au chômage, bien sûr !
A ces délais, il faut ajouter un autre élément de nature à faire réfléchir avant de signer : c'est la durée d'indemnisation. Là aussi, les disparités sont fortes entre assureurs. Elle peut osciller entre 12 et 36 mois selon les contrats. A la Société Générale, par exemple, elle est limitée à 21 mois par événement. Autrement dit, l'emprunteur peut bénéficier plusieurs fois de la garantie au cours du remboursement de son prêt. Si, par malchance, il subit un deuxième licenciement, il peut à nouveau être indemnisé. Encore faut-il qu'il ait retrouvé, entre-temps, un emploi en CDI (au moins 1 an chez le même employeur). Chez LCL, la durée d'indemnisation dépend de la durée d'activité en CDI ou en CDD. Si l'assuré est en poste depuis moins de 360 jours, il n'a droit à aucune indemnisation. Entre 360 et 540 jours, il bénéficie d'une indemnisation de 180 jours et, au-delà de 540 jours, de 360 jours. Même principe au Crédit Foncier : si la durée d'activité est inférieure ou égale à 12 mois, il n'y a pas d'indemnisation. Entre 12 mois et 18 mois, l'indemnisation court pendant 180 jours et, au-delà de 18 mois, elle est portée à 360 jours. Les contrats de ces deux banques prévoient la reconstitution des droits à indemnisation sous certaines conditions. Chez April, le contrat prévoit l'indemnisation au maximum de deux périodes de 18 mois de chômage.
Indemnisations toujours partielles
Quant au montant de la prise en charge, les contrats diffèrent également. Dans certains cas, l'indemnisation est fixe. C'est le cas chez April et au Crédit Foncier (contrat AXA), chez qui l'indemnisation s'élève à 50 % de la mensualité. Même chose chez AFI Europe, qui verse, pour sa part, 75 % de l'échéance (plafonnée à 1.500 euros). Chez d'autres assureurs, l'indemnité est progressive. Par exemple chez Mutlog, où l'assuré bénéficie d'une prise en charge de la mensualité à hauteur de 40 % les 6 premiers mois, 70 % les 24 mois suivants et 100 % les 6 derniers mois. Avec le contrat proposé par LCL, l'assuré choisit l'indemnisation : 50 % ou 75 % de l'échéance en fonction de la prime qu'il souhaite payer. Même principe à la Société Générale (30 % et 60 % d'indemnisation possibles). Attention : dans la plupart des cas, il existe un montant plafond d'indemnité journalière, souvent fixé à 64 euros.
Un coût non négligeable
Reste la question du coût de l'assurance perte d'emploi, qui se révèle plutôt dissuasif. Il tourne autour de 25 euros chez April, qui fait évoluer son tarif de 10,92 euros à 45,48 euros par mois (prêt inférieur à 230.000 euros) selon le niveau d'études du souscripteur, les plus diplômés étant bien entendu les mieux lotis. Chez LCL, le tarif s'établit à 50 euros par mois (indemnisation de 50 %) ou 75 euros (75 %). Au Crédit Foncier, il s'élève à 1,65 euro par tranche de 10.000 euros empruntés, soit 24,75 euros pour un prêt de 150.000 euros ou 33 euros pour 200.000 euros.
COLETTE SABARLY
lundi 20 avril 2009
vendredi 16 janvier 2009
La Banque de France limite à 0,7% sa prévision de croissance en 2008
Signe de la brutalité du ralentissement, la banque centrale française table désormais sur une prévision de contraction du PIB de 1,1% au 4e trimestre. Le mois dernier, elle prévoyait encore une baisse de "seulement" 0,7%.
La détérioration est brutale et spectaculaire. La Banque de France a révisé pour la deuxième fois en deux mois sa prévision de contraction du produit intérieur brut (PIB) de la France au quatrième trimestre.
Elle table désormais sur une baisse de -1,1% _du jamais vu depuis 30 ans_ contre -0,7% prévu en décembre et -0,5% en novembre, selon son enquête mensuelle de conjoncture de janvier. En conséquence, la prévision de croissance du PIB en moyenne sur l'année a été revue à la baisse de 0,1 point à +0,7%, ce qui représente une forte décélération par rapport aux +2,1% de 2007.
La surprise n'est pas totale. Il y a quelques jours, l'Insee faisait état d'une aggravation de la situation de l'économie en novembre avec un recul de l'industrie manufacturière, jugeant qu'il en découlait "un risque élevé que la baisse du PIB au quatrième trimestre soit plus forte" que celle prévue en décembre (-0,8 %). Plusieurs économistes et analystes ne cachaient pas que la baisse pourrait atteindre 1,2 %, Morgan Stanley n'excluant pas -1,5 %.
La banque centrale française a parallèlement fait état d'une nouvelle baisse du climat des affaires en décembre dans l'industrie. Son indicateur a reculé à 66 après 68 (chiffre confirmé) en novembre. Selon les chefs d'entreprise interrogés par ses services, le recul de l'activité industrielle s'est dans l'ensemble accentué en décembre, plus particulièrement dans les secteurs de l'automobile et des biens intermédiaires. "Le taux d'utilisation des capacités de production a poursuivi son repli pour s'établir à un niveau très inférieur à sa moyenne de longue période" ajoute la Banque.
Plus inquiétant : le courant de commandes nouvelles s'est de nouveau contracté, sur le marché intérieur comme sur les marchés étrangers. Les carnets de commandes se situent toujours à un niveau jugé sensiblement inférieur à la normale. Les stocks de produits finis, qui se sont un peu allégés, apparaissent néanmoins toujours supérieurs au niveau souhaité.
Ce qui fait que le rebondissement ne semble pas encore à venir : "les prévisions des chefs d'entreprise restent orientées, dans l'ensemble, dans le sens d'une poursuite de la baisse de l'activité dans les prochains mois," souligne la Banque de France.
Toute la question est de savoir quelle forme prendra l'évolution de la conjoncture dans les mois à venir : en "V" (chute brutale avec remontée immédiate et rapide), en "U" (chute brutale avec stagnation, avant une remontée rapide) ou en "L"(chute brutale avec longue stagnation).
Dans une interview le 10 décembre au Figaro, le gouverneur de la Banque, Christian Noyer, voulait croire à un scénario positif : "Nous pouvons envisager une légère reprise de l'économie au second semestre car plusieurs facteurs jouent favorablement : la très forte désinflation redonnera du pouvoir d'achat ; la politique monétaire soutient les prêts et l'investissement et les plans de relance soutiennent l'activité".
Reste à savoir si la rechute des marchés boursiers et l'annonce de nouvelles perte des banques va aboutir au prolongement du blocage du marché du crédit. Et donc handicaper fortement toute perspective de reprise.
En Allemagne, l'Office fédéral des statistiques a estimé cette semaine que le PIB avait subi une contraction comprise entre 1,5% et 2,0% au quatrième trimestre, soit la plus mauvaise performance depuis 1990. Ce qui fait dire à Jean-Michel Six, économiste en chef pour l'Europe chez Standard & Poor's que la situation de "l'économie française est relativement moins touchée que l'économie allemande".
La détérioration est brutale et spectaculaire. La Banque de France a révisé pour la deuxième fois en deux mois sa prévision de contraction du produit intérieur brut (PIB) de la France au quatrième trimestre.
Elle table désormais sur une baisse de -1,1% _du jamais vu depuis 30 ans_ contre -0,7% prévu en décembre et -0,5% en novembre, selon son enquête mensuelle de conjoncture de janvier. En conséquence, la prévision de croissance du PIB en moyenne sur l'année a été revue à la baisse de 0,1 point à +0,7%, ce qui représente une forte décélération par rapport aux +2,1% de 2007.
La surprise n'est pas totale. Il y a quelques jours, l'Insee faisait état d'une aggravation de la situation de l'économie en novembre avec un recul de l'industrie manufacturière, jugeant qu'il en découlait "un risque élevé que la baisse du PIB au quatrième trimestre soit plus forte" que celle prévue en décembre (-0,8 %). Plusieurs économistes et analystes ne cachaient pas que la baisse pourrait atteindre 1,2 %, Morgan Stanley n'excluant pas -1,5 %.
La banque centrale française a parallèlement fait état d'une nouvelle baisse du climat des affaires en décembre dans l'industrie. Son indicateur a reculé à 66 après 68 (chiffre confirmé) en novembre. Selon les chefs d'entreprise interrogés par ses services, le recul de l'activité industrielle s'est dans l'ensemble accentué en décembre, plus particulièrement dans les secteurs de l'automobile et des biens intermédiaires. "Le taux d'utilisation des capacités de production a poursuivi son repli pour s'établir à un niveau très inférieur à sa moyenne de longue période" ajoute la Banque.
Plus inquiétant : le courant de commandes nouvelles s'est de nouveau contracté, sur le marché intérieur comme sur les marchés étrangers. Les carnets de commandes se situent toujours à un niveau jugé sensiblement inférieur à la normale. Les stocks de produits finis, qui se sont un peu allégés, apparaissent néanmoins toujours supérieurs au niveau souhaité.
Ce qui fait que le rebondissement ne semble pas encore à venir : "les prévisions des chefs d'entreprise restent orientées, dans l'ensemble, dans le sens d'une poursuite de la baisse de l'activité dans les prochains mois," souligne la Banque de France.
Toute la question est de savoir quelle forme prendra l'évolution de la conjoncture dans les mois à venir : en "V" (chute brutale avec remontée immédiate et rapide), en "U" (chute brutale avec stagnation, avant une remontée rapide) ou en "L"(chute brutale avec longue stagnation).
Dans une interview le 10 décembre au Figaro, le gouverneur de la Banque, Christian Noyer, voulait croire à un scénario positif : "Nous pouvons envisager une légère reprise de l'économie au second semestre car plusieurs facteurs jouent favorablement : la très forte désinflation redonnera du pouvoir d'achat ; la politique monétaire soutient les prêts et l'investissement et les plans de relance soutiennent l'activité".
Reste à savoir si la rechute des marchés boursiers et l'annonce de nouvelles perte des banques va aboutir au prolongement du blocage du marché du crédit. Et donc handicaper fortement toute perspective de reprise.
En Allemagne, l'Office fédéral des statistiques a estimé cette semaine que le PIB avait subi une contraction comprise entre 1,5% et 2,0% au quatrième trimestre, soit la plus mauvaise performance depuis 1990. Ce qui fait dire à Jean-Michel Six, économiste en chef pour l'Europe chez Standard & Poor's que la situation de "l'économie française est relativement moins touchée que l'économie allemande".
samedi 29 novembre 2008
Défiscalisation : les mesures à prendre avant le 31 décembre
Vous avez jusqu'au 31 décembre pour essayer d'alléger l'impôt sur le revenu que vous aurez à payer en 2009. Attention, pour certains dispositifs, il est déjà trop tard. D'autres en revanche, comme les FIP, les FCPI ou les Sofica, sont encore disponibles ou tout juste mis en commercialisation.
C'est la dernière ligne droite. Il ne vous reste que quelques semaines pour tenter de réduire votre impôt sur le revenu pour 2009. Il existe toute une série de montages ou d'investissements à réaliser pour faire baisser la note. Vous trouverez ci-après 15 pistes pour défiscaliser ( voir les 15 articles de notre dossier spécial). Mais attention, pour certaines, il est déjà trop tard. Vous pouvez en effet mettre une croix sur tous les montages immobilier et notamment sur l'immobilier locatif, qui pour être intéressant fiscalement utilisent le levier du crédit. Or, les délais, en cette fin novembre, les délais ne sont plus suffisants pour obtenir un crédit justement. Pour l'an prochain pensez-y dès juin.
Quelques jours encore pour les Sofica et le "Girardin" industriel
D'autres placements défiscalisants sont, eux, encore disponibles. Certains, plus pour très longtemps. "D'habitude les Sofica que nous mettons en vente s'épuisent en 24 ou 48 heures. Cette année, les souscriptions ont été ouvertes le samedi 22 novembre et à ce jour (le 28 novembre), il nous en reste encore", s'étonne Julien Vautel, président d'Hedios Patrimoine. La crise financière est passée par là. Idem pour les montages dits "Girardin industriel" qui permettent d'investir dans les outils de production Outre-Mer. Certains gestionnaires de patrimoine disposent encore de quelques lignes, mais il faut faire vite. Toutes les enveloppes devraient être épuisées d'ici quelques jours.
Reste les dons, la retraite, les FIP et FCPI
En revanche, vous avez jusqu'à la fin de l'année pour faire des versements sur vos contrats supplémentaires de retraite individuels ( PERP) ou d'entreprise ( PERE). Quant aux FIP ou FCPI, leur commercialisation va tout juste commencer, début décembre. Vous avez aussi tout votre temps pour être généreux : les dons qui viendront en déduction de votre impôt sur le revenu peuvent être effectués jusqu'au 31 décembre également.
Mireille Weinberg
C'est la dernière ligne droite. Il ne vous reste que quelques semaines pour tenter de réduire votre impôt sur le revenu pour 2009. Il existe toute une série de montages ou d'investissements à réaliser pour faire baisser la note. Vous trouverez ci-après 15 pistes pour défiscaliser ( voir les 15 articles de notre dossier spécial). Mais attention, pour certaines, il est déjà trop tard. Vous pouvez en effet mettre une croix sur tous les montages immobilier et notamment sur l'immobilier locatif, qui pour être intéressant fiscalement utilisent le levier du crédit. Or, les délais, en cette fin novembre, les délais ne sont plus suffisants pour obtenir un crédit justement. Pour l'an prochain pensez-y dès juin.
Quelques jours encore pour les Sofica et le "Girardin" industriel
D'autres placements défiscalisants sont, eux, encore disponibles. Certains, plus pour très longtemps. "D'habitude les Sofica que nous mettons en vente s'épuisent en 24 ou 48 heures. Cette année, les souscriptions ont été ouvertes le samedi 22 novembre et à ce jour (le 28 novembre), il nous en reste encore", s'étonne Julien Vautel, président d'Hedios Patrimoine. La crise financière est passée par là. Idem pour les montages dits "Girardin industriel" qui permettent d'investir dans les outils de production Outre-Mer. Certains gestionnaires de patrimoine disposent encore de quelques lignes, mais il faut faire vite. Toutes les enveloppes devraient être épuisées d'ici quelques jours.
Reste les dons, la retraite, les FIP et FCPI
En revanche, vous avez jusqu'à la fin de l'année pour faire des versements sur vos contrats supplémentaires de retraite individuels ( PERP) ou d'entreprise ( PERE). Quant aux FIP ou FCPI, leur commercialisation va tout juste commencer, début décembre. Vous avez aussi tout votre temps pour être généreux : les dons qui viendront en déduction de votre impôt sur le revenu peuvent être effectués jusqu'au 31 décembre également.
Mireille Weinberg
lundi 13 octobre 2008
RACHAT DE CREDIT
Que vous souhaitiez financer un nouveau projet en regroupant vos différents crédits, simplifier la gestion de votre budget, anticiper un changement de situation ou alléger vos mensualités en profitant des taux les plus avantageux, le rachat de crédit est la solution financière qu'il vous faut. Dès l'acceptation de votre dossier, votre compte sera immédiatement crédité de la somme empruntée.
Rachat de crédit : avantages
La multiplication des petits crédits alourdit votre budget et freine votre pouvoir d'achat. C'est pourquoi des partenaires vous offre la possibilité de financer vos projets et de bénéficier d'un unique crédit avec des mensualités réduites en vous proposant de regrouper l'ensemble de vos crédits sous un seul et unique crédit. La méthode est simple : il s'agit de rachat de crédit.
En comparant gratuitement l'offre de rachat de crédit des différentes banques, les partenaires vous permettra de profiter de taux financièrement favorables. Cette simulation en ligne de rachat de crédit est entièrement gratuite et sans engagement.
En optant pour le rachat de crédit, vous en tirerez immédiatement divers avantages notables :
un remboursement mensuel unique : avec le rachat de crédit, vous réunissez tous vos prêts en un seul ; désormais c'est une seule mensualité ;
des mensualités avantageusement allégées : vos mensualités baissent puisque le rachat de crédit (regroupemment des différents crédits contractés) réduit l'ensemble des mensualités en une seule ;
le bénéfice de taux de crédit parmi les plus bas du marché : un rachat de crédit implique l'étude complète de vos dossiers de crédits et leur adaptation aux conditions du marché, vous permettant ainsi de bénéficier des meilleurs taux en vigueur...
Rachat de crédit : avantages
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le bénéfice de taux de crédit parmi les plus bas du marché : un rachat de crédit implique l'étude complète de vos dossiers de crédits et leur adaptation aux conditions du marché, vous permettant ainsi de bénéficier des meilleurs taux en vigueur...
samedi 6 septembre 2008
Les réassureurs abordent Monte-Carlo dans un contexte difficile
Les réassureurs abordent Monte-Carlo dans un contexte difficile
Bien qu'ayant nettement mieux résisté que les banques à la crise financière, les réassureurs abordent les "Rendez-Vous" de Monte-Carlo affaiblis par la chute des marchés et par des pressions toujours baissières sur leurs tarifs.
Ces rencontres professionnelles donnent, dimanche, le coup d'envoi des négociations tarifaires pour le renouvellement des traités de la réassurance mondiale pour 2009.
"Techniquement, on devrait s'attendre à une baisse des prix de la réassurance catastrophe, qui est justifié par l'absence de très grands sinistres", estime Daniel Fortuit, directeur de la réassurance des AGF.
Jusqu'ici, l'année 2008 a été marquée par un nombre relativement important de sinistres, mais dont l'ampleur a été limitée. Le coût économique des catastrophes naturelles dépasse les 50 milliards de dollars sur les six premiers mois, mais le coût assuré ne compte que pour un tiers de ce montant, a-t-il indiqué.
Quant à la tempête Gustav, son coût est estimé par les agences de notation entre 4,0 et 10 milliards de dollars.
Certaines agences, comme Fitch, estiment qu'elle pourrait ralentir la baisse des prix de la réassurance des catastrophes naturelles aux Etats-Unis, sans toutefois inverser la tendance générale. Pour Standard & Poor's, cet événement n'est pas de nature à modifier la tendance à la baisse des tarifs, tant pour les assureurs que pour les réassureurs.
Contrairement aux années passées, où l'automobile et le terrorisme mobilisaient les esprits, cette année s'annonce donc surtout focalisée sur les prix qui pourraient, selon les spécialistes, poursuivre leur baisse l'an prochain après un repli estimé par le Credit suisse entre 10% et 15% en 2008.
DÉPRÉCIATIONS
Malmenés par la crise financière, nombre de réassureurs ont revu à la baisse leurs prévisions de résultats pour 2008 après d'importantes dépréciations d'actifs liées à la chute des marchés.
"On peut craindre que certains grands réassureurs, qui ont beaucoup souffert de la crise financière, tant au niveau de leur passif que de leurs actifs, veuillent répercuter sur les cédantes (les assureurs) la baisse de leur résultats liée à cette crise", estime le responsable des AGF.
Swiss Re, numéro un mondial du secteur, a été le plus touché en raison de son exposition aux dérivés de crédit via ses activités de produits structurés. Le groupe a dû passer quelque 2,7 milliards de francs suisses de dépréciations d'actifs au premier semestre.
L'allemand Munich Re a presque divisé par deux son bénéfice net au 2e trimestre tandis que le français Scor a vu sa performance dopée par l'intégration du suisse Converium.
Les réassureurs conservent cependant des atouts : des bilans solides, d'importantes réserves reconstituées depuis les attentats du 11 septembre 2001 et une gestion des risques considérablement améliorée.
En outre, soucieux de préserver leur rentabilité, ils préfèrent aujourd'hui sacrifier leurs volumes de primes plutôt que de souscrire des risques à des prix bradés.
L'agence Fitch Ratings, qui a maintenu à "stable" sa perspective sur la réassurance, estime que "plus que jamais, dans un contexte de baisse continue des tarifs, la discipline tarifaire devrait relativement bien tenir".
Elle juge que la crise financière et les moins-values qu'elle engendre sur les des portefeuilles ainsi que les incertitudes sur les futurs rendements des investissements devraient exercer une pression suffisante pour empêcher les réassureurs de casser les prix pour maintenir leurs volumes d'activité.
"Avec la chute des marchés, les réassureurs dommage devraient porter tous leurs efforts sur leurs résultats techniques pour parvenir à leurs objectifs de rendement de fonds propres", indique-t-elle.
Bien qu'ayant nettement mieux résisté que les banques à la crise financière, les réassureurs abordent les "Rendez-Vous" de Monte-Carlo affaiblis par la chute des marchés et par des pressions toujours baissières sur leurs tarifs.
Ces rencontres professionnelles donnent, dimanche, le coup d'envoi des négociations tarifaires pour le renouvellement des traités de la réassurance mondiale pour 2009.
"Techniquement, on devrait s'attendre à une baisse des prix de la réassurance catastrophe, qui est justifié par l'absence de très grands sinistres", estime Daniel Fortuit, directeur de la réassurance des AGF.
Jusqu'ici, l'année 2008 a été marquée par un nombre relativement important de sinistres, mais dont l'ampleur a été limitée. Le coût économique des catastrophes naturelles dépasse les 50 milliards de dollars sur les six premiers mois, mais le coût assuré ne compte que pour un tiers de ce montant, a-t-il indiqué.
Quant à la tempête Gustav, son coût est estimé par les agences de notation entre 4,0 et 10 milliards de dollars.
Certaines agences, comme Fitch, estiment qu'elle pourrait ralentir la baisse des prix de la réassurance des catastrophes naturelles aux Etats-Unis, sans toutefois inverser la tendance générale. Pour Standard & Poor's, cet événement n'est pas de nature à modifier la tendance à la baisse des tarifs, tant pour les assureurs que pour les réassureurs.
Contrairement aux années passées, où l'automobile et le terrorisme mobilisaient les esprits, cette année s'annonce donc surtout focalisée sur les prix qui pourraient, selon les spécialistes, poursuivre leur baisse l'an prochain après un repli estimé par le Credit suisse entre 10% et 15% en 2008.
DÉPRÉCIATIONS
Malmenés par la crise financière, nombre de réassureurs ont revu à la baisse leurs prévisions de résultats pour 2008 après d'importantes dépréciations d'actifs liées à la chute des marchés.
"On peut craindre que certains grands réassureurs, qui ont beaucoup souffert de la crise financière, tant au niveau de leur passif que de leurs actifs, veuillent répercuter sur les cédantes (les assureurs) la baisse de leur résultats liée à cette crise", estime le responsable des AGF.
Swiss Re, numéro un mondial du secteur, a été le plus touché en raison de son exposition aux dérivés de crédit via ses activités de produits structurés. Le groupe a dû passer quelque 2,7 milliards de francs suisses de dépréciations d'actifs au premier semestre.
L'allemand Munich Re a presque divisé par deux son bénéfice net au 2e trimestre tandis que le français Scor a vu sa performance dopée par l'intégration du suisse Converium.
Les réassureurs conservent cependant des atouts : des bilans solides, d'importantes réserves reconstituées depuis les attentats du 11 septembre 2001 et une gestion des risques considérablement améliorée.
En outre, soucieux de préserver leur rentabilité, ils préfèrent aujourd'hui sacrifier leurs volumes de primes plutôt que de souscrire des risques à des prix bradés.
L'agence Fitch Ratings, qui a maintenu à "stable" sa perspective sur la réassurance, estime que "plus que jamais, dans un contexte de baisse continue des tarifs, la discipline tarifaire devrait relativement bien tenir".
Elle juge que la crise financière et les moins-values qu'elle engendre sur les des portefeuilles ainsi que les incertitudes sur les futurs rendements des investissements devraient exercer une pression suffisante pour empêcher les réassureurs de casser les prix pour maintenir leurs volumes d'activité.
"Avec la chute des marchés, les réassureurs dommage devraient porter tous leurs efforts sur leurs résultats techniques pour parvenir à leurs objectifs de rendement de fonds propres", indique-t-elle.
samedi 5 juillet 2008
LMP
A partir du moment où un investisseur met en location un logement meublé,il est considéré au regard de l'Administration comme loueur en meublé.Toutefois,deux catégories coexistent:le loueur en meublé non professionnel communèment dénommé LMNP et le loueur en meublé professionel intitulé LMP.De l'une ou l'autre de ces catégories découlera le régime fiscal adapté.
LOCATION MEUBLEE NON PROFESSIONNELLE
Dispositif
Est considéré comme loueur en meublé non professionnel(LMNP) le propriétaire-bailleur qui loue un ou plusieurs logements meublé,dans la mesure où:
-Il ne touche pas 23000 euros de recettes locatives brutes annuelles;
-Son activité de loueur ne représente pas 50% de ses revenus (pour l'application du pourcentage de 50%,le revenu net de la location en meublé est comparé au total des revenus nets catégoriels.)
Le seuil des recettes s'apprécie en retenant le total des recettes réalisées par les membres d'un même foyer fiscal.
Dans la mesure où l'investisseur est considéré comme loueur en meublé non professionnel,il est imposé pour les revenus qu'il tire de cette ou ces locations aux BIC.
Logements concernés
Divers types de logements sont concernés par la location meublée:
-Les chambres meublées;
-Les locations saisonnières;
-Les chambres d'hotes et gîtes ruraux;
-Les logements situés dans les résidences de tourisme ou résidence avec services.
Peu importe que le bien en question soit considérés comme meublés,les logements doivent comporter des objets mobiliers en nombre raisonnable pour que le local offre un minimum d'habilité.
Sans qu'il y ait de définition légale précise sur cette notion d'habitabilité,on peut penser que les meubles dont est pourvu le logement doivent être en nombre suffisant pour que le locataire puisse y vivre sans avoir besoin de rajouter quelque meuble que ce soit.
Avantage fiscal
Puisque les revenus tirés de la location meublée non professionnelle sont imposés dans la catégorie des BIC,les charges occasionnées par cette activité sont déductibles et peuvent être imputées sur les revenus de même nature.
Toutefois,si le loueur décide de ne pas inscrire les locaux donnés en location à son actif immobilisé,seuls les frais de gestion et les dépenses locatives à l'exclusion des charges de propriété(amortissements,intérêts d'emprunt,réparations autres que le menu entretien,taxe fonciére)sont pris en compte ppour la détermination du revenu impossible.
Si des déficits sont constatés une année,ils sont imputables sur les bénéfices provenant des activités non professionnells imposables dans la catégorie des BIC réalisés au cours de la même année et des cinq années suivantes.
Mais attention,le report des déficits sur les cinq années suivantes ne s'effectue jamais dans la pratique puisque ce régime exclut la possiblité de constater un déficit.
Exonérations
Dans certains cas,l'exonération des revenus locatifs est possible,notamment s'il s'agit de locations saisonnières qui se pratiquent à la journée,à la semaine ou au moins dans la mesure où les revenus de ces locations n'exédent pas 726,25 euros par mois.
Impôts direct locaux
Le loueur en meublé non professionnel est imposable à la taxe d'habitation,s'il conserve la jouissance de son bien une certaine partie de l'année.
Par ailleurs,quelle que soit l'importance des revenus qu'il tire de la location,il est impossibleà la taxe professionnelle dés lors que cette activité représente un caractére habituel.Toutefois,le cas de la double imposition,taxe d'habitation et taxe professionnelle,est depuis 1993 supprimé sauf avis contraire des collectivités territoriales.
Contribution sur les revenus locatifs
Les locaux meublés,sauf exception sont exemptés de TVA.En revanche,ils sont redevables de la contribution sur les revenus locatifs(CRL)si le bien est achevé depuis quize ans au moins au 1er janvier de l'annés d'imposition.Sontaux est de 2,5% du montant des loyers encaissés.
Dans le cadre des locations saisonnières,ce sont les loyers stipulés pour la seule période de location qui sont pris en compte pour apprécier si le seuil d'application est ou non franchi.
Plus-values
Pour les loueurs en meublé non professionnels,c'est le régime des plus values privées qui s'applique et dont le calcul vient d'être revu.Les règles d'imposition sont celles applicables dans le cadre d'une vente de logement non meublé.
Ainsi,en cas de plus-values,celles-ci sont exonérées si elles interviennent au bout de quinze ans de détention du bien ou encore,sous certaines conditions,au bout de cinq ans,si le vendeur n'est pas propriétaire de sa résidence principale.
Impôt de solidarité sur la fortune(ISF)
Dans le cadre du LMNP,les locaux d'habitation loués meublés ne sont pas considérés comme étant des biens professionnels.En conséquence,ils entrent dans le calcul de l'ISF.
LOUEUR MEUBLE PROFESSIONNEL
Dispositif en loueur meublé professionnel
A la différence de la location meublée non professionnelle(LMNP)où les revenus tirés de la location ne sont deductibles que des revenus de même nature,dans le cadre de la location meublée professionnelle(LMP),les déficits occasionnés par cette activité sont imputables sur les revenus globaux.
Est considérée comme une location meublée professionnelle au sens de l'article 151 septies du CGI,les locaux meublés qui dégagent des revenus locatifs annuels bruts de plus de 23000 euros.
Investisseurs concernés pour loueur meublé professionnel
Pour être considéré comme loueur en meublé professionnel il faut réaliser 23000 euros de recettes annuelles au titre de cette activité ou au moins 50% de ses revenus globaux à partir de cette même activité.
Obligations à respecter
Tenue d'une comptabilité spécifique de loueur meublé professionnel
Etre loueur en meublé professionnel implique la tenue d'une comptabilité commerciale et l'obligation de se soumettre à l'ensemble des obligations déclaratives et comptables pesant sur les entreprises.Il convient aussi de s'acquitter des diverses cotisations sociales liées à ce type d'activité.
Inscription au registre du RCS
L'inscription au registre du commerce et des sociétés est une condition sine qua non du statut de loueur en meublé professionnel.Cela étant,dans la pratique certains greffes de tribunaux de commerce refusent cette inscription invoquant le fait que le Code du commerce dans son article 632 énumère toutes les professions commerciales sans pour autant citer celle de loueur en meublé professionnel.Si tel tel est le cas pour un loueur s'il souhaite bénéficier des avantages fiscaux décrits ci-après,il se doit de fournir à l'administration fiscale une attestation justifiant le refus d'inscription par le greffe,faute de quoi il n'est pas considèrè comme loueur en meublé professionnel.
Exploitants de résidences avec services
La loi de finances rectificative pour 2002 a supprimé pour les exploitants de résidences avec services assujetties à la TVA l'obligation de s'immatriculer au registre du commerce et des sociétés.Cette nouvelle disposition a été prise afin d'être en conformité avec la sixiéme directive européenne.Toutefois,cette suppression n'est applicable que dans le cadre du remboursement de TVA.
Ainsi,pour avoir droit à la possibilité d'imputer les dépenses liées à cette location sur le revenu global,l'immatriculation au registre du commerce et des sociétés reste toujours d'actualité.
Cette mesure n'a donc aucun impact spécifique sur le statut du LMP.
Avantage fiscal
L'un des avantages fiscaux les plusattractifs du statut de LMPest la faculté de pouvoir imputer les déficits d'exploitation sur le revenu global,à condition d'opter pour le régime du réel ou du réel simplifié.
Charges déductibles en tant que loueur meublé professionnel
Les charges déductibles de créer un déficit imputable sont l'ensemble des charges locatives de tout propriétaire,y compris charges de propriété ou de copropriété.S'y ajoutent les charges financières liées à l'acquisition,c'est à dire interêts d'emprunt et primes d'assurance liés à l'emprunt,et les éventuels frais d'étude et de recherche.
Il est en de même des charges découlant du statut de LMP,telles que les cotisations vieillesse et d'allocations familiales.
Les dépenses d'entretiens et de réparations sont également prises en compte dans la mesure où elles ont pour objetde permettre aux occupants l'usage normal de l'immeuble,sans toutefois en modifier la consistance,l'agencement ou l'équipement initial.Attention,si ces dépenses incombaient logiquement au locataire mais qu'elles sont prises,pour diverses raisons,en charge par le propriétaire,elles ne sont alors imputables que sur les seuls revenus fonciers.
Une exception à ce principe,elle sont imputables sur le revenu global dans la mesure où il s'agit de travaux nécessaires du fait de la vétusté de l'immeuble;de travaux engagés avant l'arrivées du locataire;de travaux prévus expressément dans le contrat de bail.
Option pour le réel simplifié
Pour plus de simplification dans les déclarations,on recommande aussi que le loueur en meublé professionnel opte pour le régime du réel simplifié.
Ce dernier lui permettra de déduire directement de son revenu global les déficits occasionnés dans le cadre de cette activité
Calcul de l'amortissement
Les biens liés à la location peuvent être amortis sur le mode linéaire(vingt ou vingt cinq ans pour le logement,cinq ans environ pour le mobilier).
Toutefois,depuis 1996,l'amortissment ne peut être pris en compte que dans la mesure où,ajouté aux autres charges déductibles,il annule les revenus imposables.Il ne peut donc pas,par lui-même,créer de
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Déficit reportable.Dans ce cas ,le supplément d'amortissement possible mais non retenu est reporté sur les revenus de même nature des cinq années suivantes avec les mêmes restrictions
Plus-values
Dans le cadre du loueur en meublé professionnel,l'exonération des plus-values est acquise dés lors que les recettes brutes locatives n'excèdent pas 152449,02 euros la derniére années d'exploitation,après au moins cinq années d'exploitation.
En outre il est admis que le délais de cinq ans ne soit pas le délais de détention du bien mais celui de l'activité de loueur.
Cette exonération s'applique également s'applique également si l'activité de loueur est exercée par le biais d'une EURL ou d'une SARL
De famille à la condition expresse que la société ait opté pour le régime fiscal des sociétés de personnes.
Impôts locaux
Les loueurs en meublé sont soumis à la taxe foncière,exception faite des deux premières années s'ils investissent dans le neuf.Par ailleurs,les loueurs en meublé professionnels sont assujettis à la taxe professionnelle.
Impôt de solidarité sur la fortune
Depuis la loi de finances pour 1999 ne sont pas exonérés d'ISF que les loueurs en meublé professionnels qui remplissent simultanément les deux conditions suivantes:retirer de leur activité de location meublée à la fois 23000 euros de recettes annuelles et plus de 50% de leur revenu.
REGIME DES MICRO-BIC
Dispositif
Dans la mesure où le bailleur d'un logement meublé ne remplit pas les conditions du loueur en meublé professionnel,il peut opter pour un régime de déclaration simplifiée.Ce dernier est sensiblement identique à celui du régime du micro foncier,mais applicable aux BIC.Il est dénommé régime du micro-BIC.
L'avantage fiscal se traduit alors par l'octroit d'un abattement forfaitaire de 70% sur le chiffre d'affaires.
Avantage fiscal
Ainsi,si le chiffre d'affaires réalisé dans le cadre de l'activité normale et courante ne dépasse pas 76300 euros,un abattement forfaitaire de 70% du chiffre d'affaires(avec un minimum d'abattement de 304,90 euros)est pratiqué.
Investisseurs concernés
L'instruction 4 G-2-99 du 20 juillet 1999 qui définit les modalités d'application du régime du micro-BIC,précise que sont directement concernés par celui-ci les investisseurs qui louent directement ou indirectement des locaux d'habitation meublés ou destinés à être loués meublés ou encore qui exploitent un hôtels ou une résidence de tourisme.
On notera aussi que ce régime des micro-BIC ne s'applique exclusivement qu'auaux entreprises individuelles.
Autrement dit ,les SARL et autres sociétés plus importantes ne peuvent en bénéficier.
MANQUE LA PAGE 71
Obligations à respecter
Dans la mesure où l'investisseur choisit le régime du micro-BIC,l'option est irrévocable pour une durée de cinq ans.Toutefois,si au cours de l'option,le contribuable ne se situe plus dans le champs d'application du régime des micro-BIC(déplacement du plafond de 76300 euros par exemple),l'option devinet par elle-même caduque.
L'investisseur garde également toujours la liberté de choisir entre cet abattement forfaitaire de 70% ou l'imputation réelle de l'ensemble de ses frais et charges sur ses revenus locatifs encaissés ,il s'estime que les déduction dépasseront 70% de ses recettes.Il bénéficiera alors du régime fiscal du loueur en meublé non professionnel.
Charges déductibles
Les charges déductibles sont sensiblement les mêmes que celles visées par les revenus fonciers.
Les amortissements pratiqués sur le prix d'achat du logement sont ègalement pris en considération dans la limite de 2% par an.A la différence du loueur en meublé professionnel,le loueur en meublé non professionnel ne peut reporter ses éventuels déficits fiscaux sur son revenu global.
En revanche,il peut les reporter sur les revenus de la même catégories(BIC) des cinq années suivantes.
Option pour le réel simplifié
Le choix de l'impression au réel simplifié peut,toutefois,être intéressant si le propriétaire souscrit un emprunt important,dont il peut déduire les intérêts ou s'il réalise des travaux déductibles dans son ou ses logements loués meublés.
Situation au regard de la TVA
Pour bénéficier de ce régime,il est important de bénéficier de la franchise de base en TVA.
En clair,cela signifie que l'activité concernée imposable selon le régime des micro-BIC doit être exonérée de TVA.
Dans le cadre de la location meublée,cela ne pose aucun problème puisque les locations occasionnelles,permanentes ou saisonnières de logements meublés garnis à usage d'habitation,sont exonérées de TVA.
Toutefois,se pose le probléme pour les résidences de tourisme classées et résidences avec services qui restent soumises à la TVA.
Ainsi,l'investisseur qui souhaite bénéficier de cette faculté d'assujetissement à la TVA pour son investissement en résidence de tourisme ou avec services ne peut prétendre au bénéfice du régime des micro-BIC.
Autres limites
Comme dans le cadre du microfoncier,l'abattement forfaitaire accordé est censé représenter toutes les charges déductibles.En conséquence,aucune autre déduction n'est possible.
Ce régime est donc à recommander essentiellement aux investisseurs aux investisseurs qui n'ont pas d'emprunt en cours et qui n'envisagent pas la réalisation de travaux dans un futur proche.
LOCATION MEUBLEE NON PROFESSIONNELLE
Dispositif
Est considéré comme loueur en meublé non professionnel(LMNP) le propriétaire-bailleur qui loue un ou plusieurs logements meublé,dans la mesure où:
-Il ne touche pas 23000 euros de recettes locatives brutes annuelles;
-Son activité de loueur ne représente pas 50% de ses revenus (pour l'application du pourcentage de 50%,le revenu net de la location en meublé est comparé au total des revenus nets catégoriels.)
Le seuil des recettes s'apprécie en retenant le total des recettes réalisées par les membres d'un même foyer fiscal.
Dans la mesure où l'investisseur est considéré comme loueur en meublé non professionnel,il est imposé pour les revenus qu'il tire de cette ou ces locations aux BIC.
Logements concernés
Divers types de logements sont concernés par la location meublée:
-Les chambres meublées;
-Les locations saisonnières;
-Les chambres d'hotes et gîtes ruraux;
-Les logements situés dans les résidences de tourisme ou résidence avec services.
Peu importe que le bien en question soit considérés comme meublés,les logements doivent comporter des objets mobiliers en nombre raisonnable pour que le local offre un minimum d'habilité.
Sans qu'il y ait de définition légale précise sur cette notion d'habitabilité,on peut penser que les meubles dont est pourvu le logement doivent être en nombre suffisant pour que le locataire puisse y vivre sans avoir besoin de rajouter quelque meuble que ce soit.
Avantage fiscal
Puisque les revenus tirés de la location meublée non professionnelle sont imposés dans la catégorie des BIC,les charges occasionnées par cette activité sont déductibles et peuvent être imputées sur les revenus de même nature.
Toutefois,si le loueur décide de ne pas inscrire les locaux donnés en location à son actif immobilisé,seuls les frais de gestion et les dépenses locatives à l'exclusion des charges de propriété(amortissements,intérêts d'emprunt,réparations autres que le menu entretien,taxe fonciére)sont pris en compte ppour la détermination du revenu impossible.
Si des déficits sont constatés une année,ils sont imputables sur les bénéfices provenant des activités non professionnells imposables dans la catégorie des BIC réalisés au cours de la même année et des cinq années suivantes.
Mais attention,le report des déficits sur les cinq années suivantes ne s'effectue jamais dans la pratique puisque ce régime exclut la possiblité de constater un déficit.
Exonérations
Dans certains cas,l'exonération des revenus locatifs est possible,notamment s'il s'agit de locations saisonnières qui se pratiquent à la journée,à la semaine ou au moins dans la mesure où les revenus de ces locations n'exédent pas 726,25 euros par mois.
Impôts direct locaux
Le loueur en meublé non professionnel est imposable à la taxe d'habitation,s'il conserve la jouissance de son bien une certaine partie de l'année.
Par ailleurs,quelle que soit l'importance des revenus qu'il tire de la location,il est impossibleà la taxe professionnelle dés lors que cette activité représente un caractére habituel.Toutefois,le cas de la double imposition,taxe d'habitation et taxe professionnelle,est depuis 1993 supprimé sauf avis contraire des collectivités territoriales.
Contribution sur les revenus locatifs
Les locaux meublés,sauf exception sont exemptés de TVA.En revanche,ils sont redevables de la contribution sur les revenus locatifs(CRL)si le bien est achevé depuis quize ans au moins au 1er janvier de l'annés d'imposition.Sontaux est de 2,5% du montant des loyers encaissés.
Dans le cadre des locations saisonnières,ce sont les loyers stipulés pour la seule période de location qui sont pris en compte pour apprécier si le seuil d'application est ou non franchi.
Plus-values
Pour les loueurs en meublé non professionnels,c'est le régime des plus values privées qui s'applique et dont le calcul vient d'être revu.Les règles d'imposition sont celles applicables dans le cadre d'une vente de logement non meublé.
Ainsi,en cas de plus-values,celles-ci sont exonérées si elles interviennent au bout de quinze ans de détention du bien ou encore,sous certaines conditions,au bout de cinq ans,si le vendeur n'est pas propriétaire de sa résidence principale.
Impôt de solidarité sur la fortune(ISF)
Dans le cadre du LMNP,les locaux d'habitation loués meublés ne sont pas considérés comme étant des biens professionnels.En conséquence,ils entrent dans le calcul de l'ISF.
LOUEUR MEUBLE PROFESSIONNEL
Dispositif en loueur meublé professionnel
A la différence de la location meublée non professionnelle(LMNP)où les revenus tirés de la location ne sont deductibles que des revenus de même nature,dans le cadre de la location meublée professionnelle(LMP),les déficits occasionnés par cette activité sont imputables sur les revenus globaux.
Est considérée comme une location meublée professionnelle au sens de l'article 151 septies du CGI,les locaux meublés qui dégagent des revenus locatifs annuels bruts de plus de 23000 euros.
Investisseurs concernés pour loueur meublé professionnel
Pour être considéré comme loueur en meublé professionnel il faut réaliser 23000 euros de recettes annuelles au titre de cette activité ou au moins 50% de ses revenus globaux à partir de cette même activité.
Obligations à respecter
Tenue d'une comptabilité spécifique de loueur meublé professionnel
Etre loueur en meublé professionnel implique la tenue d'une comptabilité commerciale et l'obligation de se soumettre à l'ensemble des obligations déclaratives et comptables pesant sur les entreprises.Il convient aussi de s'acquitter des diverses cotisations sociales liées à ce type d'activité.
Inscription au registre du RCS
L'inscription au registre du commerce et des sociétés est une condition sine qua non du statut de loueur en meublé professionnel.Cela étant,dans la pratique certains greffes de tribunaux de commerce refusent cette inscription invoquant le fait que le Code du commerce dans son article 632 énumère toutes les professions commerciales sans pour autant citer celle de loueur en meublé professionnel.Si tel tel est le cas pour un loueur s'il souhaite bénéficier des avantages fiscaux décrits ci-après,il se doit de fournir à l'administration fiscale une attestation justifiant le refus d'inscription par le greffe,faute de quoi il n'est pas considèrè comme loueur en meublé professionnel.
Exploitants de résidences avec services
La loi de finances rectificative pour 2002 a supprimé pour les exploitants de résidences avec services assujetties à la TVA l'obligation de s'immatriculer au registre du commerce et des sociétés.Cette nouvelle disposition a été prise afin d'être en conformité avec la sixiéme directive européenne.Toutefois,cette suppression n'est applicable que dans le cadre du remboursement de TVA.
Ainsi,pour avoir droit à la possibilité d'imputer les dépenses liées à cette location sur le revenu global,l'immatriculation au registre du commerce et des sociétés reste toujours d'actualité.
Cette mesure n'a donc aucun impact spécifique sur le statut du LMP.
Avantage fiscal
L'un des avantages fiscaux les plusattractifs du statut de LMPest la faculté de pouvoir imputer les déficits d'exploitation sur le revenu global,à condition d'opter pour le régime du réel ou du réel simplifié.
Charges déductibles en tant que loueur meublé professionnel
Les charges déductibles de créer un déficit imputable sont l'ensemble des charges locatives de tout propriétaire,y compris charges de propriété ou de copropriété.S'y ajoutent les charges financières liées à l'acquisition,c'est à dire interêts d'emprunt et primes d'assurance liés à l'emprunt,et les éventuels frais d'étude et de recherche.
Il est en de même des charges découlant du statut de LMP,telles que les cotisations vieillesse et d'allocations familiales.
Les dépenses d'entretiens et de réparations sont également prises en compte dans la mesure où elles ont pour objetde permettre aux occupants l'usage normal de l'immeuble,sans toutefois en modifier la consistance,l'agencement ou l'équipement initial.Attention,si ces dépenses incombaient logiquement au locataire mais qu'elles sont prises,pour diverses raisons,en charge par le propriétaire,elles ne sont alors imputables que sur les seuls revenus fonciers.
Une exception à ce principe,elle sont imputables sur le revenu global dans la mesure où il s'agit de travaux nécessaires du fait de la vétusté de l'immeuble;de travaux engagés avant l'arrivées du locataire;de travaux prévus expressément dans le contrat de bail.
Option pour le réel simplifié
Pour plus de simplification dans les déclarations,on recommande aussi que le loueur en meublé professionnel opte pour le régime du réel simplifié.
Ce dernier lui permettra de déduire directement de son revenu global les déficits occasionnés dans le cadre de cette activité
Calcul de l'amortissement
Les biens liés à la location peuvent être amortis sur le mode linéaire(vingt ou vingt cinq ans pour le logement,cinq ans environ pour le mobilier).
Toutefois,depuis 1996,l'amortissment ne peut être pris en compte que dans la mesure où,ajouté aux autres charges déductibles,il annule les revenus imposables.Il ne peut donc pas,par lui-même,créer de
MANQUE PAGE 69
Déficit reportable.Dans ce cas ,le supplément d'amortissement possible mais non retenu est reporté sur les revenus de même nature des cinq années suivantes avec les mêmes restrictions
Plus-values
Dans le cadre du loueur en meublé professionnel,l'exonération des plus-values est acquise dés lors que les recettes brutes locatives n'excèdent pas 152449,02 euros la derniére années d'exploitation,après au moins cinq années d'exploitation.
En outre il est admis que le délais de cinq ans ne soit pas le délais de détention du bien mais celui de l'activité de loueur.
Cette exonération s'applique également s'applique également si l'activité de loueur est exercée par le biais d'une EURL ou d'une SARL
De famille à la condition expresse que la société ait opté pour le régime fiscal des sociétés de personnes.
Impôts locaux
Les loueurs en meublé sont soumis à la taxe foncière,exception faite des deux premières années s'ils investissent dans le neuf.Par ailleurs,les loueurs en meublé professionnels sont assujettis à la taxe professionnelle.
Impôt de solidarité sur la fortune
Depuis la loi de finances pour 1999 ne sont pas exonérés d'ISF que les loueurs en meublé professionnels qui remplissent simultanément les deux conditions suivantes:retirer de leur activité de location meublée à la fois 23000 euros de recettes annuelles et plus de 50% de leur revenu.
REGIME DES MICRO-BIC
Dispositif
Dans la mesure où le bailleur d'un logement meublé ne remplit pas les conditions du loueur en meublé professionnel,il peut opter pour un régime de déclaration simplifiée.Ce dernier est sensiblement identique à celui du régime du micro foncier,mais applicable aux BIC.Il est dénommé régime du micro-BIC.
L'avantage fiscal se traduit alors par l'octroit d'un abattement forfaitaire de 70% sur le chiffre d'affaires.
Avantage fiscal
Ainsi,si le chiffre d'affaires réalisé dans le cadre de l'activité normale et courante ne dépasse pas 76300 euros,un abattement forfaitaire de 70% du chiffre d'affaires(avec un minimum d'abattement de 304,90 euros)est pratiqué.
Investisseurs concernés
L'instruction 4 G-2-99 du 20 juillet 1999 qui définit les modalités d'application du régime du micro-BIC,précise que sont directement concernés par celui-ci les investisseurs qui louent directement ou indirectement des locaux d'habitation meublés ou destinés à être loués meublés ou encore qui exploitent un hôtels ou une résidence de tourisme.
On notera aussi que ce régime des micro-BIC ne s'applique exclusivement qu'auaux entreprises individuelles.
Autrement dit ,les SARL et autres sociétés plus importantes ne peuvent en bénéficier.
MANQUE LA PAGE 71
Obligations à respecter
Dans la mesure où l'investisseur choisit le régime du micro-BIC,l'option est irrévocable pour une durée de cinq ans.Toutefois,si au cours de l'option,le contribuable ne se situe plus dans le champs d'application du régime des micro-BIC(déplacement du plafond de 76300 euros par exemple),l'option devinet par elle-même caduque.
L'investisseur garde également toujours la liberté de choisir entre cet abattement forfaitaire de 70% ou l'imputation réelle de l'ensemble de ses frais et charges sur ses revenus locatifs encaissés ,il s'estime que les déduction dépasseront 70% de ses recettes.Il bénéficiera alors du régime fiscal du loueur en meublé non professionnel.
Charges déductibles
Les charges déductibles sont sensiblement les mêmes que celles visées par les revenus fonciers.
Les amortissements pratiqués sur le prix d'achat du logement sont ègalement pris en considération dans la limite de 2% par an.A la différence du loueur en meublé professionnel,le loueur en meublé non professionnel ne peut reporter ses éventuels déficits fiscaux sur son revenu global.
En revanche,il peut les reporter sur les revenus de la même catégories(BIC) des cinq années suivantes.
Option pour le réel simplifié
Le choix de l'impression au réel simplifié peut,toutefois,être intéressant si le propriétaire souscrit un emprunt important,dont il peut déduire les intérêts ou s'il réalise des travaux déductibles dans son ou ses logements loués meublés.
Situation au regard de la TVA
Pour bénéficier de ce régime,il est important de bénéficier de la franchise de base en TVA.
En clair,cela signifie que l'activité concernée imposable selon le régime des micro-BIC doit être exonérée de TVA.
Dans le cadre de la location meublée,cela ne pose aucun problème puisque les locations occasionnelles,permanentes ou saisonnières de logements meublés garnis à usage d'habitation,sont exonérées de TVA.
Toutefois,se pose le probléme pour les résidences de tourisme classées et résidences avec services qui restent soumises à la TVA.
Ainsi,l'investisseur qui souhaite bénéficier de cette faculté d'assujetissement à la TVA pour son investissement en résidence de tourisme ou avec services ne peut prétendre au bénéfice du régime des micro-BIC.
Autres limites
Comme dans le cadre du microfoncier,l'abattement forfaitaire accordé est censé représenter toutes les charges déductibles.En conséquence,aucune autre déduction n'est possible.
Ce régime est donc à recommander essentiellement aux investisseurs aux investisseurs qui n'ont pas d'emprunt en cours et qui n'envisagent pas la réalisation de travaux dans un futur proche.
jeudi 8 mai 2008
Unicredit : la crise affecte fortement le bénéfice net trimestriel
Unicredit : la crise affecte fortement le bénéfice net trimestriel
[ 08/05/08 - 09H30 - actualisé à 09:30:00 ]
La première banque italienne a vu son bénéfice chuter de 50% au premier trimestre, à 1 milliard d'euros. Sa division banque d'investissement et de marché a été particulièrement touchée, avec une perte de 1 milliard sur la période.
La première banque italienne Unicredit est à son tour touché par la crise financière. Sur le premier trimestre, elle a vu son bénéfice net reculer de 51%, à 1 milliard d'euros, contre 2 milliards un an auparavant. Cette baisse est conforme aux indications données par la firme fin avril sur les dépréciations d'actifs attendues sur le trimestre.
Sa division banque d'investissement et de marché a en particulier subi une perte de 1 milliard d'euros essentiellement imputable à des dépréciations de titres adossés à des actifs (ABS) pour 642 millions d'euros, précise Unicredit.
Au premier trimestre, Unicredit a enregistré un recul de 16,5% de ses recettes à 6,45 milliards d'euros, essentiellement en raison des pertes de trading. Ce résultat est inférieur aux prévisions des analystes interrogés par Thomson Financial qui allaient de 6,48 à 6,6 milliards d'euros.
Dans le détail, les commissions nettes reculent de 9,3% en raison de la baisse des commissions liées à la gestion d'actifs qui souffre d'une décrue des volumes gérés. En revanche, les marges d'interêt augmentent de 12%, reflétant le bon niveau d'activité de banque commerciale, selon Unicredit.
La banque indique par ailleurs qu'elle vise un ratio patrimonial Core Tier 1 de 6% à la fin de l'année, contre 5,83% fin mars et 5,51% fin 2007.
Elle annonce qu'elle vise un bénéfice par action compris entre 0,52 et 0,56 euro par titre en 2008. Il s'agit de sa première prévision pour l'année, Unicredit ayant renoncé à donner des indications lors de l'annonce de ses résultats 2007 en raison des turbulences en cours sur les marchés
[ 08/05/08 - 09H30 - actualisé à 09:30:00 ]
La première banque italienne a vu son bénéfice chuter de 50% au premier trimestre, à 1 milliard d'euros. Sa division banque d'investissement et de marché a été particulièrement touchée, avec une perte de 1 milliard sur la période.
La première banque italienne Unicredit est à son tour touché par la crise financière. Sur le premier trimestre, elle a vu son bénéfice net reculer de 51%, à 1 milliard d'euros, contre 2 milliards un an auparavant. Cette baisse est conforme aux indications données par la firme fin avril sur les dépréciations d'actifs attendues sur le trimestre.
Sa division banque d'investissement et de marché a en particulier subi une perte de 1 milliard d'euros essentiellement imputable à des dépréciations de titres adossés à des actifs (ABS) pour 642 millions d'euros, précise Unicredit.
Au premier trimestre, Unicredit a enregistré un recul de 16,5% de ses recettes à 6,45 milliards d'euros, essentiellement en raison des pertes de trading. Ce résultat est inférieur aux prévisions des analystes interrogés par Thomson Financial qui allaient de 6,48 à 6,6 milliards d'euros.
Dans le détail, les commissions nettes reculent de 9,3% en raison de la baisse des commissions liées à la gestion d'actifs qui souffre d'une décrue des volumes gérés. En revanche, les marges d'interêt augmentent de 12%, reflétant le bon niveau d'activité de banque commerciale, selon Unicredit.
La banque indique par ailleurs qu'elle vise un ratio patrimonial Core Tier 1 de 6% à la fin de l'année, contre 5,83% fin mars et 5,51% fin 2007.
Elle annonce qu'elle vise un bénéfice par action compris entre 0,52 et 0,56 euro par titre en 2008. Il s'agit de sa première prévision pour l'année, Unicredit ayant renoncé à donner des indications lors de l'annonce de ses résultats 2007 en raison des turbulences en cours sur les marchés
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